本文作者:万山红投资网

2022年楼市近600次调控政策呈现“稳”为主基调

万山红投资网 2021-12-21 09:41

证券时报记者曹琛

2021年已经到了年底。对于房地产市场来说,今年的关键词是“房企变局”“密集调控”“政策底部出现”。

今年,房企“三条红线”和“集中供地”政策于2021年初正式实施,房地产行业也迎来重大变化。——过去行业高杠杆、高周转、高回报的格局已经一去不复返。

今年随着国家调控政策的密集出台,房地产行业的销售也呈现出“前高后低”的趋势。据中原地产研究中心统计,11月全国房地产调控政策数量持续高位,单月房地产调控56次,全年累计房地产调控586次。

展望未来,不少业内人士在接受《证券时报》记者采访时表示,“稳”是明年楼市的主基调,而年底各项调控政策的方向是稳楼市,这也代表了政策的底部。另一方面,政策有望围绕“三稳”任务,因城施策,在供需两端发力;同时,适度加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

政策的底线

2021年初,房企融资、征地相关政策相继出台,其中备受市场关注的“三条红线”监管新政策。

事实上,早在去年8月20日,住房和城乡建设部、中国人民银行就明确,12家重点房企的资金监测和融资管理规则将于当年9月1日试点,这就是业内所说的房企融资“三条红线”政策,自今年年初正式实施。

“三条红线”政策实施以来,房企普遍加快了减息负债的进程,尤其是龙头房企。

据海通证券统计,2021年上半年,部分龙头房企杠杆率下降。截至2021年上半年末,除绿地控股、首开股份、法华股份、金融街、光明地产、商辂地产外,旗下部分领先a股上市公司存在三条红线(剔除预收款的资产负债率低于70%;净负债率低于100%;现金短期负债率大于1)均符合标准。

2月,自然资源部发布的住宅用地分类调控文件流出,要求重点城市住宅用地实现“两集中”:集中发布出让公告,2021年住宅用地公告不超过三次;组织集中转运活动。其中,重点城市包括4个一线城市和18个二线城市。

集中供地政策改变了房企的征地节奏,也被业内视为2021年房地产最大的市场变化之一。

“2021年,土地市场在上半年高位运行后,下半年整体土地市场开始出现明显的下行调整迹象。随着房地产市场交易降温,房企资金链压力加大,征地房企积极性越来越低。”中原地产首席分析师张大伟对《证券时报》记者表示,集中供地改变了房企原有的发展节奏。随着房地产市场的变化和冷热不均,2022年集中供地政策有望继续调整。

中原地产研究中心数据显示,截至11月,2021年全国100个热点城市土地出让金额为4.05万亿元,较2020年同期下降7.4%。从土地市场的数据来看,热度持续下降已经成为趋势,尤其是2021年下半年。

因为

在张大伟看来,防止楼市过快下跌有望成为未来的政策趋势,“稳”是明年楼市最确定的关键词。“过去两年,楼市调控变得更加严格。一方面是热点城市新房二手房限价令;另一方面,它是全国许多城市新房的限价单。房价的大幅上涨会放大金融风险,而房价的断崖式下跌也是不稳定的,也会影响金融体系。年底,各种调控开始稳定楼市,全国20多个城市开始发放购房补贴,这些都代表了政策的底线。”

中国光大银行金融市场部宏观分析师周也告诉记者,房地产调控要稳,各地要落实好“三稳”任务,因为城市的政策。“我们不能让房价非理性上涨,而房企乱加杠杆。同时,我们不能让房地产变得太冷。房地产市场过热和过冷都是有害的。”展望未来,政策仍将聚焦“三稳”任务。由于城市政策和供需双方的努力,调控政策将根据该地区特定房地产市场的供需情况进行预调整和微调。同时,适度加快发展长租房市场,推进保障性住房建设。

“预计在‘房住不炒’的大基调下,短期信贷政策对首套和改善型住房需求的支持力度将继续加大,地方政府将响应中央要求,采取针对性措施,解决房地产相关链条不畅问题,加快支持政策落地。除了增加住房补贴,降低贷款利率、减免部分交易税等政策也有微调预期。”中国指数部研究副主任陈文静告诉记者。

风险事件预计会减少。

在今年房企融资环境持续收紧的背景下,不少知名民营房企下半年出现了债务违约。

2021年7月,蓝光发展宣布部分债务未能如期偿还;今年8月,阳光100还表示未能支付到期的可转债。9月,恒大集团停止支付理财的消息传出,引发了恒大自身的流动性危机,在一定程度上预示着后续其他房企可能存在债务风险。

10月以来,美元债偿付出现困难,包括幻想曲、当代置业、新力控股等。这也导致房地产美元债大幅下降。

据中原地产研究中心统计,10月以来,已有绿地控股、阳光城、凯撒、雅居乐、绿城中国。

、合生创展、新城发展、禹洲集团等多只地产美元债出现大幅下跌。中资地产美元债普遍出现近20%的跌幅。其中,2021年到期的债券受到的冲击最大,其次是2022年到期债券,2023、2024、2025年到期债券跌幅较为平缓。

“背后核心原因还是房地产调控,特别是三条红线抑制了房企融资渠道,而销售收紧又导致企业回款困难,开发贷、按揭贷款双收紧,使得房企还债能力锐减。”张大伟告诉记者。

值得注意的是,不少房企也在通过瘦身、融资等方式积极自救,房企风险事件有望减少成为业内共识。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水对记者表示,随着行业对流动性风险的重视,部分处在危险边缘的房企开始积极采取措施,通过变卖资产、股东借款、增发配股等方式补充资金,对缓解短期债务压力起到了积极作用。“当前融资相关政策基本见底,保障正常融资、政策纠偏成为监管的主要方向,房企的合理融资需求正在得到满足。因此综合来看,未来房企的风险事件会逐步减少。”

房企积极谋变

值得注意的是,今年的房地产市场销售情况呈现出“前高后低”的走势也被业内高度关注。

据国家统计局12月15日最新发布的数据显示,2021年1~11月,商品房销售面积为15.8亿平方米,同比增长4.8%,比2019年1~11月份增长6.2%,两年平均增长3.1%;销售额方面:2021年1~11月,商品房销售额为16.2万亿元,同比增长8.5%,比2019年1~11月份增长16.3%,两年平均增长7.8%。

不过,就单月来看,房地产市场销售情况已经连续多个月处于下降态势。

中指研究院的数据显示,11月,市场仍处于调整阶段,叠加去年同期高基数影响,全国商品房销售面积、销售额分别下降14.0%和16.3%,连续4个月保持两位数下降,但受信贷环境边际改善等因素影响,降幅较上月分别收窄7.7和6.3个百分点。

“受前期调控发力和银行按揭额度紧张等因素影响,下半年房地产市场调整压力增加,市场整体降温,个别房企出现违约事件,购房者观望情绪上升,进一步拖累市场活跃度下降,房企销售面积和销售额均出现下滑。”

在陈文静看来,上半年房企加大营销力度,销售面积达历史同期最高水平,整体表现超预期。三季度市场明显降温,商品房销售面积同比转降。

从短期市场趋势看,房企销售下滑,短期偿债压力加大成为共识,在此背景下,不少房企们选择开源节流。

以万科为例,11月17日,万科在内部倡议,提出要转变黄金时代的惯性思维方式,将经营理念贯穿始终,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事等工作要求。

张大伟认为,除了开源节流,保持流动性,安心赚小钱,房地产商更要转变思路,着眼于打磨产品品质。“接下来是房企大洗牌的时刻,谁的品质更好,就更能吸引用户,在收缩的房地产市场中分一杯羹。认清形势,加速转变,才能有机会熬过行业冬天,赢得下半场竞争的门票。”

另一方面,房企的转型也在今年常被提及,不过业内提示要谋定而后动。刘水认为,房地产行业整体的利润率持续下行,在这样的背景下,房企切忌盲目,毕竟跨领域是有门槛和资金投入的,不能为了转型而转型,所以企业应根据自身实际情况和发展需要谨慎调整发展战略。

文章版权及转载声明

作者:万山红投资网
本文地址:http://www.wshax.com/gupiaolicaitouzi/302.html