本文作者:万山红投资网

百强房企“渡劫”

万山红投资网 2022-01-06 09:42

雷达金融产品|李羿慧编辑|深海

动荡的2021年终于结束了,经历了房地产下行周期的房企也交出了成绩单。

机构数据显示,2021年全年,百强房企销售成交额达11.08万亿元,同比下降3.5%;百强房企权益销售金额8.88万亿元,同比下降6.0%。在目标达成率指标上,2021年大型房企整体销售目标完成率不足90%,也明显低于近三年105%以上的平均水平。

有数据显示,这是自2008年金融危机以来,大型房企首次出现集体下滑。伴随着罕见的业绩负增长,叠加去杠杆化和风险清零的背景,百强房企的融资和征地动作有所放缓。

很多业内人士已经达成共识,房地产行业正在从高速增长向稳健增长过渡,甚至中国商品房销售规模将进入无增长时代。

具体到微观层面,雷霆和违约成为恒大、凯撒、宝能、阳光城、幻想年等百强房企最耀眼的关键词。年末,尽管有RRR减量、稳健财政政策等积极信号,但质量较好的“优等生”率先受益,行业分化下陷入流动性危机的房企尚未走出“黑暗时刻”。

业绩负增长,土地收购放缓

经过多年的向上增长,房地产行业有望正式告别只涨不跌的“黄金时代”。

据柯睿研究中心统计,2021年全年,TOP100房企累计销售成交额11.08万亿元,较2020年下降3.5%。权益销售总额8.88万亿元,同比下降6%,仍是上半年销售较好时获得的数据。

相比之下,2018-2020年百强房企权益销售规模增速分别为35.1%、6.5%和10.8%。上一次大型房企销售集体下滑是在2008年国际金融危机的影响下。

某上市地产公司高管对媒体表示,公司去年年中适当下调了销售目标,部分区域公司也提高了年终奖金额,但最终未能实现目标。

柯睿统计显示,2021年12月,百强房企实现销售成交额9940.1亿元,月度销售业绩同比下降35.2%,环比增长32.4%。截至12月底,近40%的百强房企累计业绩同比下降,销售规模为负的企业数量较2020年大幅增加。

尽管销售目标完成率较高,但2021年大型房企整体销售目标完成率不足90%,明显低于近三年105%以上的平均水平,但龙头房企总体保持平稳态势。

据Kerri统计,2021年,十大房企销售成交额门槛达到2879.5亿元,同比增长19.8%。碧桂园、万科、融创、保利、恒大位列行业前五,其中碧桂园以7208.6亿元夺得销售冠军,融创以5677.2亿元位列前三,恒大以4356.3亿元位列第五。

据中国指数研究院统计,2021年碧桂园、万科、融创中国的目标完成率分别为88.9%、78.5%、93.4%,均未达标,在公布销售目标的32家房企中处于中、后位。此外,恒大在32家房企中目标完成率最低,仅为61.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉雷达财经,从房企的销售业绩数据来看,2021年可以概括为三个特点。一、销售业绩的降温

事实上,楼市销售不佳,让房企对土地投资持谨慎态度。据柯睿统计,2021年,百强房企新增土地收储销售占比仅为0.25,比上年下降0.12,较2017年峰值下降50%以上,创下近五年新低。

全年主动征地的房企中,除了长三角区域房企,还有龙湖、金茂等财务相对稳定的企业。碧桂园以超过5000亿元的附加值位居行业第一,万科、保利、中海等国企也有超过3000亿元的附加值。但包括恒大、世茂等大型房企和部分中小房企在内,土储投资几乎停滞不前。

在区域层面,一二线城市仍处于优先地位。由于集中供地短期资金占有较高,很多房企为了保证集中供地,放弃了在一些三四线城市收购土地的机会。克尔数据显示,2021年,一二线城市吸纳了百强房企70%的投资,较2020年增长近10个百分点。

从局部拍卖市场的市场走势来看,受土地集中供应和融资收紧影响,上半年房企频频出手,核心城市土地被抢,下半年市场转冷,“浮拍”“国企托底”频发。相应的,随着监管政策的陆续出台,下半年房企的偿债压力和现金流压力加大,投资也持续萎缩,前50强房企有近一半在四季度未能获得土地。

有分析人士指出,如果项目去污率持续表现不佳,销售和支付压力难以解决,房企审慎的投资预期将难以一次性扭转。

雷霆房企“花式”自救

对于流动性困难的房企来说,除了销售端的营销和提现,筹集资金自救也很重要。

打开2021年房企雷劈名单。泰和、蓝光发展、华夏幸福、恒大、宝能、奥园、阳光城、幻想年、当代置业等。都在名单上。根据人民法院公告网的公告

消息,2021年全国有396家房企发布破产公告。

但业界预计,陷入流动性危机的地方房企,要远大于这个数字。

恒大自去年7月份起被广发银行宜兴支行申请诉前财产保全,债务危机初现。到了9月份,恒大财富暴雷,部分员工称购买的产品无法兑付,许家印出面安抚,“我可以一无所有,但恒大财富的投资者不能一无所有!”

目前恒大财富正通过转让、拍卖等多种形式,加快各类资产的处置变现,以实现投资人的分期兑付。但由暴雷事件引发的一系列挤兑潮,还是导致恒大最终实质性违约。2021年12月6日,恒大没有在最后宽限期支付债券持有人8200万美元的利息。

这期间,作为创始人的许家印,个人拿出70亿现金帮助恒大渡危机。据公开消息,近期许家印再次出售了恒大物业和中国恒大股份,甚至将珠江新城上亿元豪宅按8000万出售。

然而,这些纾困资金相对恒大的债务规模,数量仍然有限。行业人士认为,2022年,恒大需要解决的核心问题,还是围绕找钱来展开。

和恒大一道陷入流动性危机的房企,同样启动了多种手段筹措资金。实际上,在“借新还旧”断档、国内外融资渠道关闭后,摆在房企面前的选择并不多,股东借款、配股融资、出售物业资产等,成了为数不多可辗转腾挪的空间。

据中指研究院统计数据,截至2021年12月28日,物业管理行业全年已披露交易信息的并购案交易额达353.2亿元,较2020年全年增长约234.15%。暴雷名单上蓝光发展、当代置业、阳光100等都曾将旗下的物业资产出售。

融资寒冬中,那些债务暂时没有到期的房企,也学会了未雨绸缪。海伦堡、鑫苑置业、佳兆业等对即将到期的债券进行了展期、交换要约或同意征求,且大多数取得成功,获得了债券持有人的同意。

中指研究院的统计显示,2021年11月份,中国金茂、祥生控股、世茂集团、建业地产、龙光集团、新城控股等多家房企纷纷回购美元票据,以降低企业负债水平、提振资本市场信心。

连善于洞察风向的孙宏斌,最近也疯狂甩卖资产回流现金。据21世纪经济报道的文章,12月下旬融创中国以交易总价26.8亿元成功出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目。

从去年10月底开始,融创加快了资产处置步伐:将杭州两项目股权转让给回笼资金16.73亿元;配售股票融资60.8亿元;两次出售贝壳股票回笼资金68.9亿元。再加上孙宏斌对公司的4.5亿美元无息借款,将商管业务作价18亿元“左手倒右手”给融创服务,两个多月时间融创中国回笼资金规模超过200亿元。

在外界看来,孙宏斌的举动不论是自救还是强化市场信心,仍有回旋的余地;相比较,一众为偿债抓耳挠腮的房企大佬,手中的弹药本就不多,严峻的环境下想以合理的对价变现时,接手者却寥寥,只能被迫“躺平了”。

仍需静待修复期到来

冬天已经来了,春天还会远吗?房地产行业的暖春又什么时候能到来?

从影响行业的最大变量来看,政策层面转机已经出现。尽管今年的经济工作会议中再次明确,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,房地产调控的基调不会发生大的变化。

但11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房地产企业代表座谈会后,招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、美的置业等房企均表示,近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

12月6日,中央政治局会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。此前,银保监会和央行的发声中也都明确要保障好刚需群体信贷需求。

此后,房企的中期票据、供应链ABS等融资渠道逐渐重启。保利发展、招商蛇口、中国金茂等央企、国企率先发行中期票据及供应链ABS等产品。进入12月份,碧桂园、龙湖、金地等头部民企也跟进宣布启动中期票据和公司债等产品。

亿翰智库认为,政策的边际放宽是从优质龙头房企开启,如银行间市场的融资出现松动,发债成功的以主体评级较高的房企为主,这和三道红线政策下绿档房企可享受更大幅度的债务增长空间是同一个道理。

至于处于“自救”中、评级被下调的房企,仍没有能治本的根本性措施。克尔瑞在报告中称,企业间分化会持续,行业调整期下市场资源在向优势企业集聚;年末融资政策偏正面是旨在维稳纠偏,短期内房企融资仍将低位运行,未来将更加依赖销售回款和自筹资金。

“就2022年来看,房地产市场会呈现一个U型走向,即上半年还是要降温,目前没有看到太多的利好面。”严跃进也持类似的观点,他表示,从实际过程看,尽量要把市场回暖想得严峻点,房企也依然要把握近期信贷政策的放松动作,积极去库存。

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